近年来有不少开发商都把小区建造成商住一体化的形式，既可以满足住户日常生活需求，还可以充分活用低楼层的商业资源。但低楼层商铺的经营同时也给小区业主带来了许多不良影响，而其中一个较大的矛盾便是空调外机的安装。由此引申出一个问题，如果小区楼下商铺把空调外机安装在小区里，业主是否能要求拆除呢？
要解决这个问题，首先需要了解两个概念：专有部分和共有部分。
专有部分在法律上是这样界定的：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他适用；能够登记成为特定业主所有权的客体。业主对专有部分享有所有权。
共有部分则是这样界定的：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，承担义务。
看到这里，大家可能会问，商铺把空调外机安装在小区里面，不就是使用了属于全体小区业主所有的共有部分，未经许可使用应当属于侵权，业主是有权要求商铺拆除的。
非也。
我们先来看看最高院的司法解释对此是怎么规定的：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
由此可见，如果商铺基于合理需要，无偿利用的是屋顶以及专有部分所对应的外墙面，在不违反法律法规、损害他人权益的情况下，是不会被认定为侵权的。那么，在司法实践中，法院又是如何认定是否侵权的呢？通过查阅案例，笔者总结了以下几个方面的内容，供读者参考。
第一， 无偿利用。对共有部分的“合理使用”，是以“无偿利用”作为前提。在（2023）粤0104民初10785号案中，法院的观点很好地展现了这点：“……其在楼顶装置空调外机的行为属于自身经营所需，其并未利用该屋顶对外出租或从中获利，系不动产权利人对专有部分特定使用功能使用的合理延伸……”使用人仅能就自身经营所需利用共有部分，限定为无偿进行使用，不能以此从中获利。因公共部分的使用权是归属于全体业主的，单个业主仅能就其个人的专用部分对应的共有部分进行无偿使用，以此阻却侵权的认定。
第二，安装位置及环境。法条对利用的位置有明确规定，为其专有部分对应的共有部分或屋顶。在司法实践中，常遇到新商铺进驻建造时间较长的商住一体楼，因经营需要安装空调外机。但这些旧楼因各种原因并没有预先给商铺留足的空调外机安装位置，或在预留位置安装存在安全风险。此时，商铺迫于无奈只能将外机安装于楼顶或分散安装于小区内部，否则可能会形成安全隐患、影响楼宇的整体安全。此时，法院会在综合考虑实际安装位置及环境的情况下，综合各方的法益，认定侵权情况的成立。
第三，损害他人的合法权益。在实务操作中，除外情形中的“是否有损害他人的合法权益”是较为难以量化的，需要根据个案进行分析。在（2018）粤民申10704号案中，法院以“商铺安装空调外机的位置处于小区死角位置，相较于需安装在商铺屋顶或外墙面的柜式空调外机，前者对小区居民的影响更小”为由驳回了业主要求拆除空调外机的诉讼请求。足以可见，法院在判断是否有损害他人合法权益时会进行对比考虑，衡量业主的诉求是否合理，是否符合法律的规定。除此之外，法院也会综合以下情况进行判断，如空调外机（或机组）安装后是否有产生明显噪音严重影响其他业主的正常生活，使用人是否有安装降噪设备以降低对业主的影响等。在综合衡量双方当事人法益的前提下，不能过多地苛责商铺及其经营者，但需要尽到注意义务。一些法院的观点也印证了该观点：相邻不动产权利人富有一定限度的容忍义务。即在未严重影响其他业主的情况下，并不认为损害他人的合法权益。
俗话说远亲不如近邻，业主与商铺应当和谐共处，共同创建和谐社会。对于此类问题如有疑问的，建议寻找专业律师进行咨询，以便获得专业的指导。
本文作者苏文捷，现就职于广东伟然（广州）律师事务所。主要从事民商事诉讼、合同风险防范、旅游行业等法律业务。具有深厚的法律理论功底，严谨的工作作风，依法为委托人提供专业优质的法律服务，维护委托人合法利益。
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